Kentsel dönüşümde yeni dönem

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik yapılmasına Dair Yönetmelik Resmi Gazete'de yayımlandı. Sektör temsilcileri söz konusu değişikliklerin içeriğine ve bu yeniliklerin neler getirdiğine ilişkin değerlendirmelerde bulundu. Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Başkanı Haldun Ersen, yaptığı açıklamada, yeni düzenlemeyle riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki "riskli yapı" şerhinin kaldırılacağını, bunun yerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem göreceğine dair yeni bir kayıt düşüleceğini, bunun tapu ve satış sürecinin hızlanması açısından kritik olduğunu söyledi. Artık parsel birleştirme, yeniden bina yapımı, kat karşılığı projeler, hisse satışı ve gelir paylaşımı modelleri için salt çoğunluğun (yüzde 50+1) kararının yeterli olacağını dile getiren Ersen, "Bir kişi itiraz ettiği içi bütün sürecin kilitlenmesi' dönemi sona ermiş oldu." dedi. Ersen, tek bir malikin süreci başlatabileceğini, bir hak sahibinin başvurusu sonrası sürecin başlamak zorunda olduğunu kaydederek, "Toplantı bilgileri muhtarlık ilanı, bina ilan panosu, noter ve elektronik tebligat yoluyla iletilebilecek. Hisseleri oranında salt çoğunlukla yapılacak toplantıda alınan kararlar resmi tutanak altına alınacak. Bu düzenleme 'kimse çağırmıyor, haberim yoktu' tartışmalarını azaltacak." diye konuştu.

"Arsa satıldı ama biz ortada kaldık' endişesini azaltacak"
Haldun Ersen, salt çoğunlukla alınan kararı kabul etmeyen maliklerin hisselerinin "rayiç bedelin altında olmamak" şartıyla ve açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara satılabileceğini belirterek, paydaşların almaması halinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili kamu idaresinin devreye girerek satın alabileceğini anlattı. Riskli alanlarda, anlaşma şartlarına uyulmak kaydıyla üçüncü kişilere satışa da izin verildiğini vurgulayan Ersen, yıkılan riskli binanın arsasının satışına karar verilmesi halinde önceliğin sırasıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ve ilgili kamu kurumlarının olduğunu bildirdi. Ersen, "Kamu satın alırsa hak sahipleriyle konut veya iş yeri sözleşmesi yapılabilecek. Bu düzenleme 'arsa satıldı ama biz ortada kaldık' endişesini azaltmayı hedefliyor." şeklinde konuştu.

"Zemin yapı yapılmasına müsait değilse imar hakkı başka parsele taşınabiliyor"
KENTSEV Başkanı Ersen, zeminin yapı yapılmasına müsait olmaması halinde imar hakkının başka parsele taşınabileceğini belirterek, "Bu düzenleme yeni ve çok önemli bir gelişme. Ama burada diğer maliklerin onayı gerekiyor." uyarısında bulundu. Birden fazla riskli parselin salt çoğunlukla, boş parsellerin ise oy birliğiyle birleştirilebileceğini aktaran Ersen, 1 Ocak 2024'ten sonra alınan yapı ruhsatları için verilen teminatların müteahhidin talebiyle yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebileceğini, bunun maliyet baskısı yaşayan müteahhitler için önemli bir rahatlama sağlayacağını söyledi. Ersen, söz konusu düzenlemelerin dönüşüm için önemli olduğunu kaydederek, şu değerlendirmelerde bulundu: "Bu düzenlemeyle amaç net: kentsel dönüşümde yıllardır yaşanan tıkanıklıkları aşmak ve süreci hızlandırmak. Yenilikler hız odaklı, devletin sürece daha aktif dahil olduğu ve azınlık itirazının süreci tamamen kilitlemesini önleyen bir yaklaşım getiriyor. Ama aynı zamanda mülkiyet hakkı, adil bedel, şeffaflık gibi başlıklarda yakından izlenmesi gereken bir dönem de başlatıyor." ifadelerini kullandı.

"Temel amaç vatandaşın korunmak istenmesi"
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da bazı geleneksel ve sosyal medyada yer alan "bu düzenlemeyle devlet vatandaşın gayrimenkulüne el koyacak" şeklinde iddiaların doğru olmadığını, yıkılan riskli binanın arsasının tamamının satılmak istenmesi haline bunun öncelikle idarelere teklif edilmesi gerektiğini anlattı. Bu yeniliğin neden getirildiğine değinen Kiraz, sözlerini şöyle sürdürdü: "Aslında burada temel amaç vatandaşın korunmak istenmesi. Çünkü riskli bir binadaki hak sahiplerinin bir kısmı salt çoğunluğu elinde tutarak inşaat yapmak yerine kötü niyetli bir şekilde alıcı bulup arsayı çok düşük bedelle satmak isteyebilir. Bu kararı kabul etmeyen azınlığın da paylarının satışı sağlanıp arka planda bu arsa ile ilgili yeni bir inşaat yapma kararı alabilirler. İşte Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bu kötü niyeti bertaraf etmek için tüm arsanın satılmak istenmesi halinde idarelerin bu konuda öncelikle alım hakları olduğunu belirtmiştir. Yoksa kamu riskli yapılardan mülk almak isteğinde değildir." Ali Güvenç Kiraz, hak sahiplerinin bilgisinin olmaması ihtimaline karşın dönüşüm sürecinin en başında toplantı yapılmasına dair karar getirildiğini, bu toplantıda da kararların salt çoğunlukla alınması gerektiğini, yasal süreye rağmen karara katılmayanların payının açık artırma yoluyla satılabileceğini belirtti. İnşaat ruhsatı başvurusu için uygulama toplantısı yapılarak bina ortak karar protokolünün düzenlenmesi ve karara katılmayanlara ihtar gönderilmesi gerektiğini dile getiren Kiraz, bu iki süreç tamamlanmadan ruhsat başvurusu yapılamayacağını bildirdi.